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Il singolo condomino può prolungare a sue spese la corsa dell'ascensore

20 September 2017

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza del 18 maggio 2017, ha affermato che l’intervento di prolungamento della corsa dell’ascensore dal quarto al quinto piano dell’edificio, che il condomino interessato voglia eseguire a proprie spese, va disciplinato come uso della cosa comune regolato dall'art. 1102 c.c. e non come innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. L’acquirente di un appartamento situato al quinto piano di un edificio condominiale milanese, dopo aver rivolto più istanze all’assemblea del condominio per poter procedere all’innalzamento dell’impianto di ascensore, che, al pari della scala principale in marmo, raggiungeva soltanto il quarto piano dello stabile, aveva impugnato una deliberazione assembleare che aveva negato la sua richiesta di prolungamento dell'ascensore fino al quinto piano, ed aveva, peraltro, deciso di rimuovere le lastre di eternit presenti sul lastrico solare comune, demolire i vani ivi realizzati ed installarvi panelli solari o fotovoltaici. Confermando la decisione già resa in primo grado dal Tribunale, la Corte d’Appello di Milano, con sentenza del 18 maggio 2017, ha sottolineato come il condomino attore fosse legittimato alla domanda di innalzamento dell’ascensore (come di prolungamento della scala) fino al quinto piano, in modo che ne traesse utilità la rispettiva unità immobiliare. I giudici dell’impugnazione hanno rilevato come, nel caso in un edificio si verifichino dei mutamenti nella composizione dei vani posti al suo ultimo piano, trasformati, nel caso di specie, da solai in abitazioni, si possono determinare esigenze di diverso ed più intenso utilizzo delle parti comuni già esistenti, quale appunto l’ascensore posto originariamente non a servizio di tutti i piani. L’innalzamento di un piano dell’ascensore e della scala da parte di un condomino non si mette perciò in conflitto con l’art. 1102 c.c., in quanto non altera la destinazione delle parti comuni, né quindi costituisce innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. Da ciò scaturisce la nullità dell’impugnata delibera assembleare che aveva rigettato la richiesta del condomino di realizzare, a proprie spese, il prolungamento dell’ascensore e della scala dal quarto al quinto piano, sostenendo che fosse necessaria una maggioranza dei due terzi dell’edificio. La Corte di Milano ha poi, all’inverso, ribadito la validità del punto della delibera impugnata che aveva deciso l'installazione di pannelli solari o fotovoltaici sul lastrico solare comune, dovendosi nell’uso di questo bilanciare gli auspici del singolo condomino che voglia fare di tale bene un utilizzo diverso e più intenso con gli interessi collettivi degli altri partecipanti. Le soluzioni prescelte dalla Corte d’Appello di Milano appaiono conformi ai consolidati orientamenti giurisprudenziali inerenti le questioni di diritto decise. Si è ancora di recente confermato dalla Corte di Cassazione che l'installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio, e quindi anche il prolungamento della corsa dello stesso (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c., ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. 25 marzo 2004, n. 5975; Cass. 17 febbraio 2005, n. 3264), costituisce innovazione che può essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall'art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune. Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione (o al prolungamento) dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso art. 1121 c.c., al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (Cass. 4 settembre 2017, n. 20713; Cass. 18 agosto 1993, n. 8746; Cass. 18 novembre 1971, n. 3314). Di tal che, l’ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi (Cass. 4 settembre 2017, n. 20713). L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale. Non sono poi sempre chiare, nella pratica applicativa, le rilevanti differenze correnti tra l’art. 1120 c.c. e l'art. 1102 c.c., disposizione, quest’ultima, correttamente applicata, come inteso dalla Corte d’Appello di Milano, per tutte quelle innovazioni che, come nella specie, non debbano comportare interventi approvati dall’assemblea e quindi spese da ripartire fra tutti i condomini. L’art. 1102 c.c. implica che l'uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando ne risulta impedito l'altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dovendosi escludere che l'utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari. Come ribadito da ultimo in giurisprudenza, l’art. 1102 c.c. e l’art. 1120 c.c. sono disposizioni non sovrapponibili, avendo presupposti ed ambiti di operatività diversi. Le innovazioni, di cui all'art. 1120 c.c., non corrispondono alle modificazioni, cui si riferisce l'art. 1102 c.c., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c. (Cass. 4 settembre 2017, n. 20712; Cass. 19 ottobre 2012, n. 18052). Tra le nozioni di modificazione della cosa comune e di innovazione (e, pertanto, tra le sfere di operatività delle norme di cui all’art. 1102 e dell’art. 1120 c.c.) corre una differenza che è di carattere innanzitutto soggettivo, giacché, fermo il tratto comune dell’elemento obiettivo consistente nella trasformazione della “res” o nel mutamento della destinazione, quel che rileva nell’art. 1120 c.c. (mentre è estraneo all’art. 1102 c.c.) è l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata dei partecipanti, espresso da una deliberazione dell’assemblea. Le modificazioni dell’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., non si confrontano con un interesse generale, poiché perseguono solo l’interesse del singolo, laddove la disciplina delle innovazioni segna un limite alle attribuzioni dell’assemblea (Cass. 4 settembre 2017, n. 20712). Convincentemente, la sentenza in commento della Corte d’Appello di Milano ha così ricondotto l’intervento di prolungamento della corsa dell'ascensore dal quarto fino al quinto piano dello stabile, che il condomino interessato voleva eseguire a proprie spese, non all’art. 1120 c.c., ma all’art. 1102 c.c. (nello stesso senso, Cass. 27 dicembre 2004, n. 24006). Quanto alla seconda questione affrontata nella sentenza in rassegna, non può non convenirsi che, allorchè l’assemblea deliberi un’innovazione nell’uso di una parte comune, nella specie rimuovendo lastre di enernit dal lastrico solare per collocarvi pannelli solari o fotovoltaici (intervento per di più legislativamente favorito, come dimostrano gli artt. 1120, comma 2, n. 2, e 1122-bis, comma 2, c.c.), il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla scelta destinatoria espressa dalla volontà della maggioranza dei partecipanti non può non operare un bilanciamento che privilegi l’interesse collettivo rispetto alle aspettative individuali dei singoli collegate all'uso del bene condominiale ad esclusivo serivizio della propria unità immobiliare.