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Sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile in virtù di una morosità da parte del conduttore. Il locatore rappresentato da un legale iscritto all’albo chiederà, al Giudice del Tribunale Ordinario Civile competente, ovvero quello del luogo in cui si trova la cosa locata, l’emissione di un provvedimento esecutivo cd. Intimazione di convalida di sfratto per morosità in modo da ottenere la risoluzione del contratto di locazione. Con tale l’intimazione di convalida il Giudice dichiara risolto il contratto di affitto e ordina, anche in via provvisoria, all’affittuario di lasciare, immediatamente o entro una specifica data indicata nel provvedimento, l’immobile da lui affittato ed occupato. Fatto un breve cenno dello sfratto per morosità in quest’articolo andremo a focalizzarci sui termini e le tempistiche da rispettare per poterlo, lo sfratto, concludere nel più breve tempo possibile. Secondo l’art. 5 Legge 392/78 si è morosi, e quindi si potrà chiedere al Giudice l’opportuno provvedimento, quando si “ritarda il pagamento di 20 gg. rispetto a quanto stabilito contrattualmente ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”. Tale previsione è vera per i contratti di locazione ad uso abitativo mentre non risulta applicabile alle locazioni di tipo commerciale i quali godono di una differente disciplina. Ci si chiede, quindi, come fare a valutare se, per le locazioni di tipo commerciale, ricorre inadempimento adeguato affinché sorga in capo al locatore il diritto a procedere al rilascio coatto dell’immobile. Per rispondere a tale domanda dobbiamo far riferimento all’art. 1455 c.c. secondo cui “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza avuto riguardo l’interesse dell’altra”, dalla formulazione della norma si deduce che la gravità dell’inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l’inadempimento di una che l’interesse all’adempimento dell’altra. Ed ecco che entra in gioco la c.d. “gravità dell’inadempimento” in virtù del quale si potrà procedere all’intimazione di sfratto per morosità qualora risulti leso un interesse fondamentale delle parti, esso non è un criterio standardizzabile ma la giurisprudenza lo ritiene verificabile qualora vi sia un turbamento dell’equilibrio contrattuale risultante dalla violazione delle norme contrattuali cui i contraenti hanno accordato maggior importanza. Accertata, quindi, la morosità e redatto l’atto di sfratto si dovrà procedere alla notifica dell’intimazione ed alla fissazione dell’udienza, udienza che a norma dell’art. 660 co. 4 c.p.c. “tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni”, solo nelle cause che richiedono pronta spedizione il giudice può, su istanza dell’intimante, con decreto motivato abbreviare fino alla metà i termini di comparizione. Per questo si ritiene e si consiglia, a seguito di pregressa esperienza, che l’avvocato dovrà procedere alla fissazione dell’udienza dopo circa 45 giorni dalla presentazione all’ufficiale giudiziario per la notifica essendo, tale termine, più che sufficiente a ricomprendere sia i 20 gg. liberi richiesti dall’art. 660 co. 4 c.p.c. tra la notifica e l’udienza che gli eventuali 10 gg. liberi richiesti dall’ultimo comma dell’art. 660 c.p.c. oltre ovviamente i tempi tecnici (e gli eventuali sempre possibili ritardi) per provvedere alla notifica. Il Termine ultimo per l’iscrizione a ruolo è quello dell’udienza fissata nell’atto di intimazione di sfratto.